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房屋租赁损失怎么判定?

2020年10月23日 16:40

一、房屋租赁损失怎么判定

  房屋在租赁期间出现损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,也就是实际价值的减损。有约定按约定,没有约定参考如下法条主张对方承担违约责任,但最高赔偿额不超过给您造成损失的30%。

  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

  承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

  承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。

  承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

  二、确定房屋租赁合同纠纷管辖法院

  合同纠纷案件的管辖,既涉及法定管辖,也涉及协议管辖的问题,为此因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖;即合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

  凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。

  (1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖;

  (2)个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。

  所以房屋租赁合同纠纷一般都是由房屋所在地法院管辖,个别情况下由被告户籍所在地管辖。故大家在遇见房屋租赁合同纠纷时可直接向房屋所在地法院提出诉讼。

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2020年06月06日 11:56

蛋壳公寓疯狂扩张难掩巨额亏损 融资成“瘾”暴露造血短板

没有实力的疯狂,最为致命。对蛋壳公寓(DNK.N)而言,眼看它起高楼,眼看它历波折。作为今年1月份强势登陆纽交所的长租公寓新宠,蛋壳公寓上市后的路途并未变得更加顺畅。除疫情之外,解约风波、租户投诉、瑞幸财务造假等事件纷纷扰动,不断冲破蛋壳公寓上市后的美好幻想。首份业绩公告不尽人意三年累积亏损超50亿元对蛋壳公寓来说,上市后的首份成绩单并不出色。3月25日,蛋壳公寓发布上市后的首份业绩公告。截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间,同比增长85.4%。其中,北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间,同比增长46.6%;其他城市的公寓数量近21.5万间,同比增长156.1%。由于业务扩张,蛋壳公寓2019年全年收入71.29亿元,同比增长166.5%。在蛋壳公寓的全年收入中,有九成来自租金收入,达64亿元。值得注意的是,2019年蛋壳公寓的租金成本由2018年的21.71亿元大增194.74%至63.99亿元,在整体营运开支中占62.3%。此外,加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用,蛋壳公寓在2019年的营业成本达到102.76亿元,比2018年的38.93亿元大增163.96%。由于持续的营业成本高于营业收入,蛋壳公寓已经连续三年处于净亏损状态。数据显示,2019年蛋壳公寓净亏损34.37亿元,净利润率为-48.2%;调整后的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为-19.22亿元,亏损率收窄3.5个百分点。据招股书显示,2017年-2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.7亿元。加上2019年度34.37亿元的净亏损,蛋壳公寓在过去三年累计亏损已突破50亿达到50.79亿元,且亏损态势连年走高。来源:招股书、年报现金流方面,蛋壳公寓自披露数据以来,经营性现金流连续三年为负。据悉,蛋壳公寓2019年经营性现金流净额达-19.11亿元,远高于2017年的-1.15亿元与2018年的-11.64亿元。来源:招股书、年报资本成激进扩张推手资产负债率增至95.8%与众多行业相比,长租公寓行业堪称“碎钞机”,除了烧钱还是烧钱。蛋壳公寓身处其间,企图依靠融资,扩张版图,并形成规模效应。据蛋壳公寓招股书及公开资料显示,自2015年成立至上市前,蛋壳公寓实现5年7轮融资60多亿元。彼时,资本市场对蛋壳也是极尽支持。2019年3月,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,本轮融资后,蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。即便在蛋壳公寓递交招股书之前,依然获得1.9亿美元的D轮融资。凭借资本市场的“青睐”,蛋壳公寓开启了激进扩张,目前其房源增速已经位居行业首位。但蛋壳公寓仿佛吹起了一个巨大的泡沫,房源不断增加的同时,也夹杂着三年50亿元的巨额亏损,当然还有公司激增的负债以及不断下降的盈利。在负债方面,期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元,同比增长54.48%,负债总额为86.26亿元,同比增长79.11%;资产负债率为95.78%,同比2018年增加了13.16个百分点,居行业高位。来源:招股书、年报在长租公寓市场中,蛋壳公寓扮演着“二房东”的角色,其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价。这种盈利模式也注定了蛋壳公寓的痛点,即前期成本投入较大、回款周期较长。不同于房企旗下的长租公寓板块,蛋壳公寓并无其他业务能够反哺长租公寓,只能依靠一次又一次的融资拼命输血。对蛋壳公寓来讲,房源不断增加的同时,明显下降的是蛋壳公寓的年入住率和租金差价。数据显示,截至2019年12月31日,蛋壳公寓的入住率为76.7%,这一指标在2019年6月末为89%,下滑超过12个百分点;公寓的空置率达到23.3%。同时,蛋壳公寓每间房每月赚取的租金差价由2018年的715元降至584元。鉴于疫情影响,上述形势或将进一步恶化。为此,蛋壳公寓主动调整公寓单元数量,3月底公寓运营数量比2019年12月底要少,此外将减慢采购和翻新公寓的速度。尽管蛋壳公寓主要依靠融资过活,但其融资路并不顺遂。2020年1月17日,蛋壳公寓成功登陆纽交所,按照其预测的发行股数及股价最多可融资1.75亿美元。可惜上市即破发,最终IPO发行规模也减少至960万ADS,以每ADS13.5美元的价格出售,融资额度降低至1.3亿美元。4月2日,瑞幸财务造假事件持续发酵。蛋壳公寓作为中概股,受此牵连其股价接连下跌,当天就下跌11.73%;4月6日再跌去23.03%,收盘价报5.85美元/股,相比上市发行价13.50美元,两个月内下跌56.67%。对于求钱若渴的蛋壳公寓,市值不断缩水无疑雪上加霜。融资过度依赖“租金贷”投诉风波连年走高显然,资本市场并不能满足蛋壳公寓的融资需求。支撑蛋壳公寓疯狂扩张的另一资金来源,即是“租金贷”。所谓“租金贷”,是指租客在与蛋壳公寓签订租约之时,通过与其合作的金融机构同时签订贷款合约,由该金融机构替租客支付全年房租,租客只需要向该金融机构按月还清租房贷款。“消费分期贷款+长租公寓”的模式,被认为是一项多赢的创新。然而,随着行业的野蛮生长,“金融+长租公寓”的模式出现异化,部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张,并形成资金池。目前,蛋壳公寓便是利用租金贷形成的资金池进行扩张。蛋壳公寓的招股书显示,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳公寓从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元,对应的租金贷比例为91.3%、75.8%和67.9%,其租金预付款在租金收入中的占比为90%、88%、80%。虽然租金贷收入占比有所下降,但远高于《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》中的相关规定。该规定要求,住宅租赁公司要确保到2022年底通过租金融资获得的付款金额不得超过租金收入的30%。关于租金贷的风险特征,百度百科有详细的回答。年报显示,蛋壳公寓2019年利息支出金额为3.52亿元。其中,与租金贷有关的利息支出为2.41亿,占比高达68.47%。来源:百度百科由于长租公寓的盈利模式待解,导致蛋壳公寓的扩张主要以输血为主。可以肯定的是,无论何种形式的输血均难以为继,蛋壳公寓亟需优化商业模式,提高自身的造血能力。此外,在疫情期间,蛋壳公寓在国内的业务受到严重冲击,又陷入了“两头拿”、发“国难财”的舆论风波之中。据第三方数据显示,近两年蛋壳公寓收到的投诉连年走高。截至目前已经超10000件投诉,远高于同行自如和青客。归根结底,长租公寓需要租客买单,靠服务取胜。而疯狂的扩张也许能给蛋壳公寓带来估值的虚假繁荣,但终究难以扭转亏损,提升服务品质。可以预见,盈利模式不破,蛋壳公寓们势必很难走远。[责任编辑:于雷PT032]

2020年04月21日 02:32